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關注: 全國“兩會”房地產10大關鍵詞

2019-05-10

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兩會萬眾矚目,發布的內容被廣泛關注,特別是房地產作為最靠天吃飯的行業,必然也是這幾天會議最關注的焦點。

之前地方的會議中,主要的焦點內容是加快基礎設施建設、發展戰略性新興產業、促進消費升級、重視人才培養和引進是今年地方政府工作報告中的。

最近房地產市場關注度非常高,特別是慣例的出現了輕微的小陽春,部分城市排隊買房再現,這種情況下,大會更被關注了:

剛剛過去的2018年全國房地產市場再創歷史新高。從土地市場來看,2018年全國土地出讓收入超6.5萬億元,達到65096億元,同比增長25%,刷新歷史紀錄。

從房屋銷售來看,根據國家統計局數據顯示,2018年,全國商品房銷售額149973億元,同比增長12.2%,再創歷史新高。從這些數據來看,房地產市場依然火爆,呈現持續的增長態勢,但是有些數據指標有所下滑。

那么2019年今年的大會,大眾關注的10大房地產是什么?

首先:房地產稅

當下再次加速推動房地產落地的可能性不大,2018年關注度非常高。

房地產稅作為一個新稅種,其實要開征必須有很多門檻,最重要的自然是立法程序,其次就是作為基礎的不動產信息聯網登記+房價的動態評估體系。

最簡單的一個基礎是不動產信息聯網登記,從國稅總局的政策看,不動產登記聯網已經基本完成。

但房地產稅法的立法程序還未開始。

偉哥認為在3年內房地產稅即使出來,也改變不了市場基本面。土地財政如何改?

按照評估值征收房地產稅

房屋的評估值應是房屋市場價值,而非房產原值(即購房時價格)

房地產稅從執行周期看,肯定是先從增量開始:

1:從之前已經有的試點看,房產稅都是從新增量開始試點,這樣政策落地的難度小,上海(樓盤)、重慶(樓盤)都是先從增量開始,但這并不意味著房產稅在這些城市就不會擴大。重慶已經逐漸開始擴大到存量。

然從現在開始,偉哥建議,買房的時候需要警惕了。

其次:一城一策

調控政策避免一刀切,在全國有90多個不同級別城市執行了限售政策,上百個城市執行限購限貸等各種政策,未來各地房地產調控依然由各城市主導,而分類指導也帶來了更多的監管,未來房地產調控將以地方主導,住建部與中央指導的為主。未來不排除有部分城市政策調整,但地方主體責任要求房地產市場平穩的大原則不變。

房地產政策最嚴格的時期已經過去。

2019年,全國可能出現一輪起碼30城以上房地產調控政策的微調潮,標志著,本輪樓市調控全面見底。未來多個城市的的很多微調寬松政策將密集出現。

特別是對于二三線城市來說,除了信貸政策,最近其他政策都有可能調整。而部分城市的銀行也有可能會變現的調整執行中的信貸政策。

現在看,市場基本面出現了變化,大部分城市出現了房源多于購房者的現象。

從各地政策內容看,房地產調控2019年政策取向依然是從嚴為主,但之前過于嚴厲,部分城市樓市出現明顯調整局部市場,會有政策微調的可能性。

只要房價不漲的城市,最近房地產政策都有松動的可能性。

第三:三穩政策

穩地價、穩房價、穩預期,是2018年下半年來房地產政策的主要基調。在兩會中,大部分省份都明確提及。

最近是各地兩會集中時間,針對房地產的各種定調將不斷,整體看,2019年穩定房地產發展將成為政策趨勢。

房地產市場也再次提出了穩地價穩房價穩預期。從2018年年中明確的“穩地價、穩房價、穩預期”的全面調控要求,對調控不利的城市繼續問責。

穩定其實是雙向調節,大漲肯定不是穩定,但暴跌也同樣不是穩定。

未來房地產調控將以地方主導,住建部與中央指導的為主。未來不排除有部分城市政策調整,但地方主體責任要求房地產市場平穩的大原則不變。

未來住建部的約談、預警將依然影響地方房地產調控,包括2018年的多輪多城市房地產巡查在2019年將依然常態化。

第四:房地產長效機制

房地產長效機制已經在租售并舉,房住不炒等環節開始快速落地,預計2018年后續將有更多制度性政策發布。

另外,房地產稅等調控政策也將在2018年加速落地。整體看,房地產調控已經出現了質變。

建立房地產平穩健康發展的長效機制,關鍵要處理好住房消費和投資、房地產和經濟增長的協調關系。另外必須降低房地產的投資屬性、回歸居住屬性。

從政策預期看,下一步應加快住房、土地供應、房地產稅收、租賃等制度。以長效機制引導市場穩預期。

第五:熱點區域的規劃紅利

房地產市場看規劃,最近看大灣區+首都二機場、海南自貿區等,都是會議的熱點。

第六:租賃住房

過去一年多時間,是歷史以來,各級調控對租賃市場最關注的一年。而出現租金依然明顯上漲的原因核心是,雖然政策發力,但資本大量進入存量領域,在增量市場供應滯后下,當下租金被影響。

從政策內容看,主要是加減法政策,加法增加供應,減法,減少選擇租賃居住的阻力。

主要有兩個方向:一類是直接影響房源供應,供應70年產權的出租房用地,包括北京、上海等城市做的比較積極。

2016年11月以來全國已經有20多個城市成交的超過270宗地塊,合計高達1000萬平米的自持地塊(部分只約束持有一定年限),其中部分都將建設成為租賃住房。

這是給租賃市場做加法,包括深圳(樓盤)、天津(樓盤)、南京(樓盤)、東莞(樓盤)等城市也有供應。

另外一類是針對租購同權的政策,增加租房者獲得的權益。這種到目前為止全國已經有超過8個省份20個以上城市發布了政策內容。政策著落點主要是?;ぷ夥空?、維護租賃關系穩定。

第七:城鎮化政策

2月28日,國家統計局公布《2018年國民經濟和社會發展統計公報》,戶籍人口城鎮化率為43.37%,比上年末提高1.02個百分點。

多個城市降低落戶門檻,吸引人才。

第八:宅基地

農村的承包土地和宅基地是法律賦予農民的合法財產權利,讓農民帶著土地權利進城成為新市民是?;づ┟窶嫻男枰?,也是促進城鎮化健康發展和社會穩定的需要。所以,現階段農民進城落戶定居,是不是放棄承包的耕地、草地、林地和宅基地,必須完全尊重農民的意愿,不得以退出承包地和宅基地作為農民進城落戶的條件。

第九:棚改

從全國庫存看,房地產市場已經基本告別庫存積壓時代,當下樓市庫存當前房地產去庫存任務初步完成,一、二、三、四線城市商品房庫存去化已十分充分,很多城市去化周期均在12個月以下。

必須明確的是,棚改的數量將減少,這已經是2018年的政策要求,另外貨幣化安置的逐漸收緊也已經是趨勢。但一刀切的可能性不存在。

第十:房住不炒

這樣的會不會政府工作報告中,始終是舉國上下關注的焦點。特別是經濟平穩的當下,房地產調控的取向會不會變化。


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